¿Debo el impuesto pied-à-terre aunque nunca recibí un aviso?
Sí. El recargo se aplica a propiedades cubiertas según su valor y estatus de no primaria bajo la ley estatal, no según si el Departamento de Finanzas le envió un aviso.
El análisis de Conquest del Registro Suplementario de Valor de Mercado de julio de 2026 de DOF muestra aproximadamente 24,000 unidades en toda la ciudad que deberían el recargo si son residencias no primarias. La mayoría de propietarios de estas propiedades son residentes primarios que no deben nada, pero propietarios de segundas viviendas por encima de los umbrales enfrentan el impuesto hayan recibido o no la carta de DOF que dice 'Usted puede estar sujeto a...'
El recargo apunta a condos y cooperativas con valores de mercado de DOF por encima de $1 millón y casas por encima de $5 millones que no son la residencia primaria del propietario. Asesores profesionales advierten que la responsabilidad surge de las definiciones del estatuto, no de la campaña de divulgación de DOF.
¿Cuáles son las tasas y umbrales actuales?
Para condos y cooperativas, el recargo aplica tasas fijas al valor de mercado completo de DOF una vez que cruza $1 millón. Propiedades valuadas de $1 millón a $3 millones pagan 4% del valor de mercado completo. La banda de $3 millones a $5 millones paga 5.25%. Propiedades por encima de $5 millones pagan 6.5%.
Las casas enfrentan tasas más bajas pero umbrales más altos. Propiedades valuadas de $5 millones a $15 millones pagan 0.8% del valor de mercado completo. La banda de $15 millones a $25 millones paga 1.05%. Casas por encima de $25 millones pagan 1.3%.
En Manhattan, aproximadamente 17,000 condos y cooperativas caen por encima del umbral, con un recargo promedio de $68,559 si son residencias no primarias. Otras 3,400 casas de Manhattan enfrentarían un recargo promedio de $105,610.
¿Cuándo es la fecha límite para la solicitud de exención?
6 de octubre de 2026. Esta fecha límite se aplica a todos los propietarios que recibieron avisos de DOF, sin importar las fechas originales en esas cartas.
DOF inicialmente estableció fechas límite del 21 de agosto para casas y condos y 24 de agosto para cooperativas. El alcalde Mamdani y el comisionado de DOF Lee extendieron la fecha límite primero al 18 de septiembre, luego nuevamente al 6 de octubre.
La extensión cubre a todos los que recibieron un aviso de DOF. Perder esta fecha límite puede resultar en deber el recargo incluso si de otra manera calificaría para una exención como residente primario o inquilino calificado.
¿Cómo sé si mi propiedad está por encima del umbral?
Revise la línea 'Valor de Mercado' en su Aviso de Valor de Propiedad más reciente de DOF. Esta es la cifra usada para el cálculo del recargo, no el valor catastral que determina su impuesto predial regular.
Para condos y cooperativas, el valor catastral mostrado en las facturas de impuestos es típicamente 45% del valor de mercado y no es la base del recargo. El recargo usa el valor de mercado completo de DOF.
Propiedades justo por debajo del umbral enfrentan exposición si los valores suben. El análisis de Conquest muestra 4,400 unidades de condos y cooperativas están dentro de $100,000 del umbral de $1 millón, con otras 6,000 unidades dentro de $200,000.
¿Qué exenciones están disponibles?
La exención de residencia primaria cubre propiedades que sirven como el hogar principal del propietario. Miembros de familia inmediata usando la propiedad como su residencia primaria también califican.
La exención de alquiler calificado se aplica cuando la propiedad se alquila bajo un contrato de buena fe a distancia comercial de al menos un año a un inquilino persona natural.
La propiedad de entidades recibe tratamiento de transparencia de interés mayoritario para propósitos de exención. DOF debe ser informado de reclamos de exención con documentación de apoyo antes del 6 de octubre para evitar el recargo para el año fiscal 2027.
¿Qué pasa si pierdo la fecha límite?
Propiedades que pierdan la fecha límite de exención del 6 de octubre enfrentan el recargo para el año fiscal 2027 incluso si de otra manera calificarían para exención. El primer pago vence el 1 de enero de 2027.
Los propietarios tienen 30 días desde la fecha de transmisión de un aviso para apelar determinaciones de estatus no primario. El recargo no puede ser compensado por otras reducciones o exenciones de impuesto predial.
El impuesto corre hasta el 30 de junio de 2031, cuando el estatuto autorizante expira a menos que sea renovado por la legislatura estatal.
¿Cómo puedo verificar la exposición de mi propiedad?
Use la calculadora gratuita de valor de mercado de DOF y recargo de Conquest para determinar la responsabilidad potencial de su propiedad. La herramienta usa valores de mercado actuales de DOF para calcular montos exactos de recargo bajo la estructura de tasas de Fase 1.
La calculadora muestra si su propiedad cae por encima de los umbrales y cuál sería el recargo anual si califica como residencia no primaria. Los propietarios pueden entonces presentar solicitudes de exención proactivamente antes de la fecha límite del 6 de octubre.
Preguntas frecuentes
¿Está mi apartamento sujeto al impuesto pied-à-terre si nunca recibí un aviso?
Sí, el recargo se aplica a propiedades cubiertas según su valor y estatus de no primaria bajo la ley estatal, no según si el Departamento de Finanzas le envió un aviso. La responsabilidad surge de las definiciones del estatuto, no de la campaña de divulgación de DOF.
¿Cuánto es el impuesto en mi condo de $2 millones si no es mi residencia primaria?
Para condos valuados de $1 millón a $3 millones, el recargo es 4% del valor de mercado completo de DOF. En su caso, sería $80,000 anuales ($2 millones x 4%).
¿Cambia la fecha límite para solicitar la exención de residencia primaria?
La fecha límite actual es el 6 de octubre de 2026 para todos los propietarios que recibieron avisos de DOF. Esta fecha fue extendida desde las fechas límite originales del 21 y 24 de agosto.