Comunicado de prensa · Análisis de datos
Un análisis independiente del Padrón Suplementario de Valores de Mercado de julio de 2026 del Departamento de Finanzas encuentra 24,222 registros por encima de los umbrales, una recaudación máxima antes de exenciones de unos $1,740 millones al año, y un "precipicio" de $40,000 a un solo dólar de cada umbral.
NUEVA YORK, 29 de julio de 2026 — Cuando el Departamento de Finanzas (DOF) publicó la semana pasada su padrón suplementario de valores de mercado, la cobertura se centró en la cifra del titular: unas 960,000 propiedades "que podrían estar sujetas" al nuevo recargo sobre residencias no principales, el llamado impuesto pied-à-terre. Descargamos los archivos de datos oficiales de la ciudad y verificamos cada registro. El panorama que surge es muy distinto al de los titulares — en ambas direcciones.
De los 959,710 registros del padrón, solo 24,222 — alrededor del 2.5% — tienen un valor de mercado del DOF igual o superior a un umbral del recargo ($5 millones para casas de una a tres familias; $1 millón para condominios y cooperativas hasta junio de 2028). El 97.5% restante no puede deber el recargo con sus valuaciones actuales, presente lo que presente, porque el DOF construyó el padrón deliberadamente amplio: la agencia declara que "incluye, entre otras," propiedades que podrían estar sujetas. Aparecer en el padrón no es una factura de impuestos — para la mayoría de los propietarios, ni siquiera es la posibilidad de una.
Los registros por encima del umbral se desglosan en 6,802 casas de una a tres familias, 11,834 unidades de condominio y 5,586 unidades de cooperativa en los edificios para los que el DOF publicó valores por unidad. Son registros, no pieds-à-terre confirmados: cualquier propietario que declare la propiedad como residencia principal antes de los plazos de agosto de 2026 sale de la lista.
Mucho mayores de lo que la mayoría supone. El recargo es una tasa fija aplicada al valor de mercado completo — no, como se suele creer, solo al valor que excede el umbral. La regla final del DOF es explícita: "Si la valuación de una propiedad o unidad cooperativa supera el umbral, la totalidad del valor de la propiedad queda sujeta al recargo." El resultado: la factura potencial mediana es de $53,852 para las casas afectadas, $54,213 para las unidades de condominio y $51,916 para las unidades de cooperativa — aproximadamente $52,000–$54,000 en todos los segmentos.
Recargo anual máximo potencial por segmento
Tasa fija legal × valor de mercado completo del DOF, Fase 1 (2026–2028), antes de exenciones por residencia principal · millones de $
Sumando los segmentos, la recaudación máxima potencial del primer año ronda los $1,740 millones al año — una cifra que es a la vez un subconteo del máximo teórico, porque la mayoría de las unidades de cooperativa de la ciudad no tienen valores publicados en el padrón, y muy superior a lo que realmente se recaudará, porque los propietarios que presenten la exención por residencia principal no deberán nada. Ambas salvedades pesan por igual.
Como la tasa se aplica al valor completo, los umbrales son precipicios, no rampas. Una casa valuada en $4,999,999 no debe nada; en $5,000,000 debe $40,000 al año (0.8% del valor completo). Un condominio no principal en $999,999 no debe nada; en $1,000,000 debe $40,000 (4% del valor completo). Las poblaciones al borde son considerables: 1,752 casas están valuadas dentro del 10% por debajo de la línea de $5 millones, y 2,879 registros de condominio y 1,526 de cooperativa están dentro del 10% por debajo de $1 millón. Para estos propietarios, la revaluación rutinaria del próximo año puede costar hasta $40,000.
El precipicio: recargo anual de una casa de 1–3 familias, según valor de mercado
Tasa fija del 0.8% sobre el valor completo al llegar a $5,000,000
Aproximadamente el 52% de las unidades de condominio y el 44% de las casas por encima del umbral pertenecen a LLCs, corporaciones, fideicomisos u otras entidades y no a personas a título propio, según el análisis de nombres de propietarios del padrón. (Los registros de cooperativas nombran directamente a los accionistas y prácticamente no muestran propiedad por entidades.) Geográficamente, los condominios afectados están 94.6% en Manhattan — el 10013 de Tribeca es el código postal más afectado — pero las casas de $5 millones o más se reparten casi por igual entre Manhattan (3,356) y Brooklyn (3,311), encabezadas por Brooklyn Heights y Park Slope. No es solo un impuesto de la "Fila de los Multimillonarios".
| ZIP | Zona | Casas ≥$5M | Condos ≥$1M | Coops ≥$1M* | Total | Recargo máx. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10013 | Tribeca / SoHo | 79 | 1,396 | 374 | 1,849 | $138.8M |
| 10021 | Upper East Side | 292 | 419 | 950 | 1,661 | $145.8M |
| 10011 | Chelsea / W. Village | 359 | 1,032 | 158 | 1,549 | $114.6M |
| 10023 | Upper West Side | 132 | 869 | 446 | 1,447 | $92.0M |
| 10022 | Midtown East | 80 | 789 | 456 | 1,325 | $97.8M |
Los cinco códigos postales con más registros afectados. El conjunto de datos completo por ZIP está disponible como CSV descargable.
En la Fase 2, a partir del 1 de julio de 2028, el umbral para condominios y cooperativas sube de $1 millón a $5 millones y las tasas bajan al esquema de la Clase 1 — y por ese salto del umbral, el 98.4% de las unidades de condominio hoy afectadas y el 99.7% de las cooperativas quedan totalmente fuera del impuesto, colapsando la recaudación máxima de condominios y cooperativas de unos $1,200 millones a unos $14 millones al año, una reducción del 99%. El impuesto pied-à-terre, tal como lo vivirá la mayoría de los propietarios afectados, es por diseño un evento de dos años — salvo que Albany revise el esquema antes. Todo el recargo expira el 30 de junio de 2031.
Recargo máximo de condominios y cooperativas: Fase 1 vs Fase 2
La Fase 2 (desde julio de 2028) sube el umbral de condominios/cooperativas de $1M a $5M · millones de $
Sí — y eso ilustra lo amplio que es el padrón. Co-op City, en el Bronx, es la cooperativa de vivienda más grande del mundo: unos 15,000 apartamentos y más de 40,000 residentes, construida bajo el programa Mitchell-Lama como vivienda asequible para familias trabajadoras — lo más lejano a un pied-à-terre de lujo que existe en la vivienda neoyorquina. Sin embargo, como el DOF listó cooperativas enteras como registros únicos, Co-op City (Riverbay Corporation, $606 millones) está en el padrón, junto con Rochdale Village en Queens, Penn South en Chelsea y Southbridge Towers — todas cooperativas emblemáticas de vivienda asequible y capital limitado cuyos residentes son abrumadoramente ocupantes principales. Si una lista de posibles pieds-à-terre incluye a 40,000 residentes trabajadores del Bronx, eso le dice lo que la lista es: un inventario de valuaciones de edificios, no una lista de contribuyentes. Estar en ella no significa que un accionista deba nada.
Porque la ciudad ya hizo esa asignación. El recargo se aplica al valor de mercado que el DOF determina para la unidad cooperativa individual, y el DOF produce esa cifra por sí mismo: valúa el edificio cooperativo completo y luego asigna el valor a las unidades según el interés proporcional de cada una — la misma asignación de acciones que figura en el certificado de acciones del accionista y detrás de la factura de mantenimiento, tal como la cooperativa la reporta a la ciudad. Los registros de cooperativa a nivel de unidad en el padrón son el resultado publicado de esa asignación, así que no se necesita ningún porcentaje aportado por el propietario para las unidades que contamos. Para la mayoría de los edificios cooperativos, el DOF publicó solo un valor a nivel de edificio y ninguna asignación por unidad — para esos no estimamos nada, y por eso nuestras cifras de cooperativas están etiquetadas como un subconjunto. Nótese además que el DOF valúa las cooperativas por comparación de rentas y no de ventas, por lo que una unidad que se vendería por más de $1 millón puede tener un valor del DOF inferior y no deber nada.
Es una suma directa: para cada registro por encima de un umbral, se aplica la tasa fija legal a su valor de mercado completo del DOF — como si todos fueran facturados — y se suma.
| Segmento | Registros | Cálculo | Total |
|---|---|---|---|
| Casas ≥ $5M | 6,802 | 0.8%–1.3% × valor completo de cada casa | $536.8M |
| Condominios ≥ $1M | 11,834 | 4%–6.5% × valor completo de cada unidad | $851.7M |
| Cooperativas ≥ $1M* | 5,586 | 4%–6.5% × valor completo de cada unidad | $346.8M |
| Suma | 24,222 | $1,735.4M ≈ $1,740M |
Léala como una estimación de escala, no como un pronóstico de recaudación: el máximo verdadero de toda la ciudad es algo mayor que $1,740 millones (miles de unidades cooperativas no tienen valores publicados del DOF y no aportan nada a la suma), mientras que la recaudación real será muy menor (la mayoría de estos 24,222 propietarios son residentes principales que presentarán la exención y deberán $0).
Analizamos los dos archivos que el DOF publicó el 24 de julio de 2026 como "Supplemental market value roll – July 2026" (Clase 1: 684,619 registros; Clase 2: 275,091; 959,710 en total). Los montos del recargo aplican las tasas fijas legales sobre el valor de mercado completo del DOF conforme a la regla final del DOF: Clase 1 al 0.8%/1.05%/1.3% (≥$5M/≥$15M/≥$25M); condominios y cooperativas en Fase 1 al 4%/5.25%/6.5% (≥$1M/≥$3M/≥$5M). "Unidades de condominio" son registros de Clase 2 tipo 1 con clase de edificio R, excluyendo lotes a granel y condops (campo de apartamento que empieza con RES/RSD, valores sobre $50M, o nombres de propietario que coinciden con patrones de corporación cooperativa — 330 registros excluidos; la expresión regular exacta del filtro está publicada en las notas del conjunto de datos). "Unidades de cooperativa" son registros tipo U, que el DOF publicó para solo 764 parcelas, casi todas en Manhattan — la exposición cooperativa de toda la ciudad está por lo tanto subestimada. Todas las cifras son máximos antes de las exenciones por residencia principal (plazos del 21 al 24 de agosto de 2026); el DOF declara que el padrón es intencionalmente sobreinclusivo. Las proporciones de propiedad por entidades son aproximadas (coincidencia de patrones sobre un campo truncado). Cada estadística de este comunicado fue reproducida de forma independiente por dos revisores distintos antes de su publicación. El padrón permanece abierto a inspección y corrección pública hasta el 31 de diciembre de 2026; las cifras se actualizarán si el DOF revisa los archivos.
Fuentes: DOF Assessments — Supplemental Market Value Roll (julio de 2026) · Regla final del DOF sobre el recargo a residencias no principales · Página del recargo del DOF · Ley Fiscal de NY art. 30-C; Código Adm. de NYC §§ 11-3202–11-3204.
Acerca de: secondhometax.nyc es un recurso gratuito de Conquest, una correduría inmobiliaria de la ciudad de Nueva York, que ayuda a los propietarios a entender si el recargo sobre residencias no principales les aplica y qué hacer antes de los plazos de presentación. Obtenga un informe gratuito de su propiedad en secondhometax.nyc.
Contacto de prensa: jg@conquest.nyc · Los datos, las notas metodológicas y el CSV completo por código postal están disponibles a pedido o en los enlaces anteriores.