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Preguntas de propietarios, respuestas directas
"Impuesto pied-à-terre", "impuesto a la segunda vivienda" — ¿cuál es el nombre correcto?
En rigor, ninguno. El estatuto describe un recargo anual sobre las residencias no principales, promulgado en el presupuesto estatal FY 2026–27. "Impuesto pied-à-terre" es la abreviatura de la prensa y Albany desde 2014, e "impuesto a la segunda vivienda" es la traducción cotidiana. Una sola ley, tres etiquetas — esta página la cubre bajo todas.
¿El impuesto realmente entró en vigor, o sigue siendo un proyecto?
Está promulgado y en marcha. La Legislatura lo aprobó el 27 de mayo de 2026, la gobernadora Hochul lo firmó el 28 de mayo de 2026 dentro del presupuesto FY 2026–27, y rige en toda la ciudad desde el 1 de julio de 2026. Salvo prórroga, expira el 30 de junio de 2031.
¿Qué propietarios terminan pagando?
Todo aquel cuya propiedad residencial en NYC no sea la vivienda principal de nadie — ni del propietario, ni de un familiar inmediato (cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo, nieto), ni de un inquilino calificado. Quedan alcanzadas: casas de Clase 1 (1–3 familias) con más de $5 millones de valor de mercado, y unidades de condominio y cooperativa de Clase 2 con más de $1 millón de valor de mercado (DOF).
¿Cuánto paga realmente un condominio o una cooperativa?
Durante la Fase 1 (1 de julio de 2026 – 30 de junio de 2028) la base es el valor de mercado del DOF — la línea de Market Value de su NOPV, no el valor catastral con el que paga su impuesto predial habitual. La tasa es fija: una vez que el valor de mercado supera el umbral, se aplica sobre el valor total de mercado — 4% de $1M a $3M, 5.25% de $3M a $5M y 6.5% de $5M en adelante. Así, una unidad de $1.39M debe el 4% de los $1.39M completos, no el 4% del tramo por encima de $1M. El valor catastral equivale a cerca del 45% del valor de mercado y nunca es la base del recargo ni su precio de compra. Desde el 1 de julio de 2028, la Fase 2 revalúa los condominios y cooperativas según ventas comparables hacia el esquema de Clase 1, de aproximadamente 0.8%–1.3% sobre un umbral de $5M.
¿Y una casa adosada o vivienda de 1–3 familias?
Las casas se miden por el valor de mercado del DOF. Por debajo de $5 millones no se paga nada; a partir de $5 millones la tasa se aplica sobre el valor total de mercado — un 0.8% fijo de $5M a $15M, 1.05% de $15M a $25M y 1.3% por encima de $25M.
¿Cómo sé si mi unidad supera la línea de $1 millón?
Obtenga el valor de mercado del DOF — la línea de Market Value de su Notice of Property Value anual, no el precio de venta ni el valor catastral — en nyc.gov/finance. Como el DOF valúa los apartamentos con un modelo de ingresos, muchas unidades de más de $4M tienen un valor de mercado por debajo de $1M mientras que algunas más baratas quedan por encima. Su valor catastral equivale a cerca del 45% de esa cifra y es solo su valor de impuesto predial habitual, no la base del recargo. Es la parte más malinterpretada de la ley, y nosotros
se la verificamos gratis.
¿Cuáles son las vías legales para no deber nada?
Tres: (1) un contrato a valor de mercado de 12+ meses con un inquilino que haga de la vivienda su residencia principal; (2) la ocupación durante más de la mitad del año como residencia principal de usted o de un familiar inmediato (cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo, nieto); (3) la venta. Una unidad simplemente publicada en alquiler pero vacía sigue tributando — solo cuenta un contrato real y firmado.
Mi propiedad está en una LLC o un fideicomiso — ¿cambia algo?
No hay refugio ahí. El estatuto mira directamente a través de las entidades: los beneficiarios de fideicomisos cuentan como propietarios cubiertos, igual que los titulares mayoritarios de LLCs, sociedades y corporaciones. Cuidado con la trampa inversa — cuando ninguna persona posee la mayoría (piense en LLCs familiares repartidas entre hermanos), la propiedad puede quedar sujeta al recargo sin importar quién viva en ella, salvo que un inquilino a valor de mercado la ocupe como residencia principal.
¿Cuándo llegan los avisos y cuándo se paga?
El DOF debe enviar sus primeros avisos de residencia no principal antes del 30 de agosto de 2026. Si el suyo es erróneo, refútelo con documentación — una declaración de impuestos que muestre la dirección, o un contrato calificado — antes del plazo indicado en el aviso. El primer pago vence el 1 de enero de 2027; después, el recargo acompaña la factura semestral del impuesto predial, y ninguna exención o reducción existente lo disminuye.
¿Cuánto espera recaudar la ciudad?
La Contraloría de NYC ha proyectado aproximadamente $500 millones al año por el recargo, destinados a prioridades municipales bajo el acuerdo presupuestario FY 2026–27.
¿Arrendarla o venderla — cómo decido?
Con números, no con instinto. Un contrato de 12 meses borra el recargo y produce ingresos, lo que gana para muchos propietarios; para otros, un 4%–6.5% fijo y recurrente sobre el valor total de mercado inclina el caso hacia vender en el mercado actual. El valor de mercado (DOF), los costos de mantenimiento, la renta alcanzable y el uso real que da a la vivienda lo deciden — y la
revisión gratuita modela ambos caminos para su unidad específica.
