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Preguntas de propietarios, respuestas directas
"Impuesto pied-à-terre", "impuesto a la segunda vivienda" — ¿cuál es el nombre correcto?
En rigor, ninguno. El estatuto describe un recargo anual sobre las residencias no principales, promulgado en el presupuesto estatal FY 2026–27. "Impuesto pied-à-terre" es la abreviatura de la prensa y Albany desde 2014, e "impuesto a la segunda vivienda" es la traducción cotidiana. Una sola ley, tres etiquetas — esta página la cubre bajo todas.
¿El impuesto realmente entró en vigor, o sigue siendo un proyecto?
Está promulgado y en marcha. La Legislatura lo aprobó el 27 de mayo de 2026, la gobernadora Hochul lo firmó el 28 de mayo de 2026 dentro del presupuesto FY 2026–27, y rige en toda la ciudad desde el 1 de julio de 2026. Salvo prórroga, expira el 30 de junio de 2031.
¿Qué propietarios terminan pagando?
Todo aquel cuya propiedad residencial en NYC no sea la vivienda principal de nadie — ni del propietario, ni de un familiar inmediato (cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo, nieto), ni de un inquilino calificado. Quedan alcanzadas: casas de Clase 1 (1–3 familias) con más de $5 millones de valor de mercado, y unidades de condominio y cooperativa de Clase 2 con más de $1 millón de valor de mercado (DOF).
¿Cuánto paga realmente un condominio o una cooperativa?
Durante la Fase 1 (1 de julio de 2026 – 30 de junio de 2028) la base es el valor de mercado del DOF — la línea de Market Value de su NOPV, no el valor catastral con el que paga su impuesto predial habitual. La tasa es fija: una vez que el valor de mercado supera el umbral, se aplica sobre el valor total de mercado — 4% de $1M a $3M, 5.25% de $3M a $5M y 6.5% de $5M en adelante. Así, una unidad de $1.39M debe el 4% de los $1.39M completos, no el 4% del tramo por encima de $1M. El valor catastral equivale a cerca del 45% del valor de mercado y nunca es la base del recargo ni su precio de compra. Desde el 1 de julio de 2028, la Fase 2 revalúa los condominios y cooperativas según ventas comparables hacia el esquema de Clase 1, de aproximadamente 0.8%–1.3% sobre un umbral de $5M.
¿Y una casa adosada o vivienda de 1–3 familias?
Las casas se miden por el valor de mercado del DOF. Por debajo de $5 millones no se paga nada; a partir de $5 millones la tasa se aplica sobre el valor total de mercado — un 0.8% fijo de $5M a $15M, 1.05% de $15M a $25M y 1.3% por encima de $25M.
¿Cómo sé si mi unidad supera la línea de $1 millón?
Obtenga el valor de mercado del DOF — la línea de Market Value de su Notice of Property Value anual, no el precio de venta ni el valor catastral — en nyc.gov/finance. Como el DOF valúa los apartamentos con un modelo de ingresos, muchas unidades de más de $4M tienen un valor de mercado por debajo de $1M mientras que algunas más baratas quedan por encima. Su valor catastral equivale a cerca del 45% de esa cifra y es solo su valor de impuesto predial habitual, no la base del recargo. Es la parte más malinterpretada de la ley, y nosotros
se la verificamos gratis.
¿Las tasas son marginales como el impuesto sobre la renta, o una sola tasa grava todo el valor?
La tabla de tasas de la ley es genuinamente ambigua — admite dos lecturas. La lectura marginal grava cada tramo del valor con la tasa de su propio rango, como el impuesto federal sobre la renta. La lectura plana aplica la tasa única de su rango a todo su valor de mercado del DOF — lo que crea un "escalón" en cada borde de rango: un dólar adicional de valor lleva toda la base a una tasa mayor. La diferencia no es teórica: en un condominio de $3.1M, la lectura plana da $162,750 (5.25% del valor completo) y la marginal $85,250 — casi el doble. Nuestra calculadora y nuestros informes usan la lectura plana, confirmada por nuestros abogados como la interpretación conservadora correcta — de modo que si el DOF finalmente administra la tabla de forma marginal, las facturas reales serían menores que nuestra cifra, nunca mayores. Si su valor está cerca de un borde de rango, ahí es exactamente cuando una revisión profesional se paga sola.
¿Cuáles son las vías legales para no deber nada?
Tres: (1) un contrato a valor de mercado de 12+ meses con un inquilino que haga de la vivienda su residencia principal; (2) la ocupación durante más de la mitad del año como residencia principal de usted o de un familiar inmediato (cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo, nieto); (3) la venta. Una unidad simplemente publicada en alquiler pero vacía sigue tributando — solo cuenta un contrato real y firmado.
Mi propiedad está en una LLC o un fideicomiso — ¿cambia algo?
No hay refugio ahí. El estatuto mira directamente a través de las entidades: los beneficiarios de fideicomisos cuentan como propietarios cubiertos, igual que los titulares mayoritarios de LLCs, sociedades y corporaciones. Cuidado con la trampa inversa — cuando ninguna persona posee la mayoría (piense en LLCs familiares repartidas entre hermanos), la propiedad puede quedar sujeta al recargo sin importar quién viva en ella, salvo que un inquilino a valor de mercado la ocupe como residencia principal.
Mi LLC pertenece a otra LLC (o a un fideicomiso). ¿Cómo lo interpreta la ley?
La ley mira a través de las entidades hasta llegar a las personas, y hay dos puntos estructurales que los propietarios suelen pasar por alto. Primero, el análisis se hace sobre la participación completa que posee la entidad — la propiedad vía entidad no se trata como copropiedad entre los socios. Segundo, las estructuras escalonadas se ignoran: una LLC propiedad de otra LLC, de una sociedad tenedora o de un fideicomiso no añade ninguna capa de protección — el análisis continúa hasta llegar a personas físicas. Esto es una descripción de cómo se lee la ley, no asesoría legal; las cuestiones de entidades y fideicomisos son exactamente donde conviene consultar a su abogado, porque los porcentajes de participación, los términos del fideicomiso y la ocupación cambian el resultado.
¿Cuándo llegan los avisos y cuándo se paga?
El DOF debe enviar sus primeros avisos de residencia no principal antes del 30 de agosto de 2026. Si el suyo es erróneo, refútelo con documentación — una declaración de impuestos que muestre la dirección, o un contrato calificado — antes del plazo indicado en el aviso. El primer pago vence el 1 de enero de 2027; después, el recargo acompaña la factura semestral del impuesto predial, y ninguna exención o reducción existente lo disminuye.
¿Cuál es la fecha límite de mi carta del DOF? (21 vs 18 de septiembre)
Si recibió una carta del DOF y desea presentar una solicitud de exención del recargo, la página oficial del DOF sobre el recargo a residencias no principales indica dos fechas límite: 18 de septiembre de 2026 para viviendas residenciales y condominios y 18 de septiembre de 2026 para unidades cooperativas. Pero esta es la línea que importa: Si su aviso muestra una fecha distinta a cualquier cosa que lea en internet, incluida esta página, la carta manda. Vencido el plazo, el recargo se factura tal como fue determinado — no lo deje pasar.
¿Cuánto espera recaudar la ciudad?
La Contraloría de NYC ha proyectado aproximadamente $500 millones al año por el recargo, destinados a prioridades municipales bajo el acuerdo presupuestario FY 2026–27.
¿Arrendarla o venderla — cómo decido?
Con números, no con instinto. Un contrato de 12 meses borra el recargo y produce ingresos, lo que gana para muchos propietarios; para otros, un 4%–6.5% fijo y recurrente sobre el valor total de mercado inclina el caso hacia vender en el mercado actual. El valor de mercado (DOF), los costos de mantenimiento, la renta alcanzable y el uso real que da a la vivienda lo deciden — y la
revisión gratuita modela ambos caminos para su unidad específica.
