Todo camino para salir del recargo a la segunda vivienda pasa por una sola palabra: ocupación. Alguien que califique tiene que vivir realmente en la vivienda más de la mitad del año — usted, un familiar cercano o un inquilino de verdad. Nada relacionado con la estructura de propiedad, la creatividad con el papeleo o las buenas intenciones lo sustituye. Existen tres exenciones; cada una se reclama con documentos antes de una fecha límite, y cada una tiene una versión que fracasa.
Salida 1 — Usted vive allí (de verdad)
Residencia principal, más de la mitad del año. La prueba que aceptan las reglas finales del DOF: su declaración de impuestos estatal o federal más reciente que muestre la dirección, o dos documentos — licencia de conducir de NYS o identificación de no conductor, tarjeta de registro de votante u otra documentación que el DOF acepte. La advertencia para los llamados snowbirds (residentes de invierno) va aquí, en negrita: establecer residencia principal en NYC para esquivar un recargo puede arrastrar todos sus ingresos a la tributación del Estado y de la Ciudad de Nueva York. Si su planificación de residencia dice Florida, la matemática del recargo casi nunca justifica deshacerla — use la Salida 3 en su lugar.
Salida 2 — Su familia vive allí
La ocupación por un familiar inmediato como su residencia principal, más de la mitad del año, exime la unidad. La lista del estatuto: cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo, nieto. Es la exención que encaja con los patrones clásicos de la segunda vivienda — el apartamento donde vive su hija, el lugar que sus padres usan la mayor parte del año. Los sobrinos, los primos, las parejas con las que no está casado y los amigos no están en la lista. Documente la ocupación del familiar exactamente como documentaría la suya.
Salida 3 — Un inquilino vive allí
Un contrato genuino, a valor de mercado, de al menos 12 meses con una persona física que haga de la unidad su residencia principal lleva el recargo a cero — y lo reemplaza con ingresos. Cada requisito soporta peso: condiciones de mercado con un inquilino no relacionado (su amigo a $500 al mes no pasa la prueba de condiciones de mercado), un año completo (los alquileres de temporada y de corto plazo fallan), una persona real (la vivienda corporativa falla), efectivamente firmado (un anuncio no es un contrato — una unidad vacía "en el mercado" sigue debiendo). Para la mayoría de las segundas viviendas sobre el umbral, esta es la salida con la mejor economía; la matemática está aquí.
Las cosas que no funcionan
| La idea | Por qué fracasa |
|---|---|
| "Lo pongo en una LLC / un fideicomiso / mi sociedad de cartera" | El estatuto atribuye las viviendas en manos de entidades a las personas detrás de ellas, ignora por completo las estructuras escalonadas y analiza la participación completa que posee la entidad. Si ningún individuo posee la mayoría, la unidad puede tributar sin importar quién la ocupe — salvo que lo haga un inquilino que califique. |
| "Mi reducción de condominio / STAR lo compensará" | No. El estatuto dice que las reducciones, créditos y exenciones existentes no se aplican contra el recargo — se apila encima de su factura habitual. |
| "La usamos casi la mitad del año" | "Casi" pierde. La línea es más de la mitad del año como residencia principal. El uso intensivo de una segunda vivienda es precisamente lo que este impuesto se escribió para alcanzar. |
| "Le armo un contrato a mi cuñado" | Familia + renta simbólica no pasa la prueba de condiciones de mercado, y las reglas del DOF penalizan la documentación falsa con el 50% del recargo, además del impuesto reimpuesto. |
| "Está publicado, eso demuestra intención" | La intención no es ocupación. Hasta que un contrato que califique se firme y el inquilino se mude, la unidad debe. |
Plazos y asuntos de orden
- Solicitudes: 18 de septiembre de 2026 (casas/condominios) · 18 de septiembre de 2026 (cooperativas). Tras un aviso, aplica el reloj de refutación de 30 días: el manual.
- Anual, no permanente: el recargo se evalúa año por año. Un contrato que vence o un familiar que se muda devuelve la unidad al padrón al año siguiente.
- El valor primero: nada de esto importa si su vivienda queda por debajo del umbral — $1M de valor de mercado del DOF para condominios/cooperativas, $5M para casas de 1–3 familias. Consulte el número oficial gratis antes de hacer nada drástico.
Preguntas frecuentes de propietarios
¿Cómo evito legalmente el impuesto a la segunda vivienda de NYC?
Existen tres exenciones, todas basadas en la ocupación: (1) la vivienda es su residencia principal más de la mitad del año; (2) un familiar inmediato — cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo, nieto — la ocupa más de la mitad del año como su residencia principal; (3) está arrendada por al menos 12 meses, a valor de mercado, a una persona que hace de ella su residencia principal. Las LLCs, los fideicomisos, las reducciones fiscales, el uso de 'casi' medio año y los anuncios sin contrato no funcionan. Las solicitudes vencen el 18 de septiembre de 2026.
¿Poner mi apartamento de NYC en una LLC o un fideicomiso evita el recargo?
No. El estatuto mira a través de LLCs, sociedades, corporaciones y fideicomisos hasta las personas físicas detrás de ellos, los niveles se ignoran y el análisis cubre la participación completa de la entidad. La propiedad mediante una entidad sin ocupación que califique deja la unidad sujeta al impuesto.
Si alquilo mi segunda vivienda, ¿desaparece el recargo de NYC?
Sí — con un contrato genuino, a valor de mercado, de 12+ meses con una persona física que la use como su residencia principal. Los alquileres de temporada, las estadías de corto plazo, los inquilinos corporativos, los contratos por debajo de mercado a amigos o familiares y las unidades meramente publicadas en alquiler fallan todos la prueba.
¿Qué salida encaja con sus hechos?
Revisión gratuita de un agente sénior de Conquest: su valor DOF, si está por encima de la línea y una respuesta directa sobre ocupación, familia o contrato — con los números de cada opción.
Consultar Mi Propiedad — GratisAviso legal. Información educativa de Conquest, una correduría inmobiliaria licenciada de Nueva York — no constituye asesoría legal, fiscal ni contable. Los plazos y cifras reflejan las reglas y el padrón publicados por el DOF a la fecha indicada arriba. La residencia tiene consecuencias más allá de este recargo — consulte a su contador (CPA) antes de cambiar dónde "vive".