Todo camino para salir del recargo a la segunda vivienda pasa por una sola palabra: ocupación. Alguien que califique tiene que vivir realmente en la vivienda más de la mitad del año — usted, un familiar cercano o un inquilino de verdad. Nada relacionado con la estructura de propiedad, la creatividad con el papeleo o las buenas intenciones lo sustituye. Existen tres exenciones; cada una se reclama con documentos antes de una fecha límite, y cada una tiene una versión que fracasa.
Salida 1 — Usted vive allí (de verdad)
Residencia principal, más de la mitad del año. La prueba que aceptan las reglas finales del DOF: su declaración de impuestos estatal o federal más reciente que muestre la dirección, o dos documentos — licencia de conducir de NYS o identificación de no conductor, tarjeta de registro de votante u otra documentación que el DOF acepte. La advertencia para los llamados snowbirds (residentes de invierno) va aquí, en negrita: establecer residencia principal en NYC para esquivar un recargo puede arrastrar todos sus ingresos a la tributación del Estado y de la Ciudad de Nueva York. Si su planificación de residencia dice Florida, la matemática del recargo casi nunca justifica deshacerla — use la Salida 3 en su lugar.
Salida 2 — Su familia vive allí
La ocupación por un familiar inmediato como su residencia principal, más de la mitad del año, exime la unidad. La lista del estatuto: cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo, nieto. Es la exención que encaja con los patrones clásicos de la segunda vivienda — el apartamento donde vive su hija, el lugar que sus padres usan la mayor parte del año. Los sobrinos, los primos, las parejas con las que no está casado y los amigos no están en la lista. Documente la ocupación del familiar exactamente como documentaría la suya.
Salida 3 — Un inquilino vive allí
Un contrato genuino, a valor de mercado, de al menos 12 meses con una persona física que haga de la unidad su residencia principal lleva el recargo a cero — y lo reemplaza con ingresos. Cada requisito soporta peso: condiciones de mercado con un inquilino no relacionado (su amigo a $500 al mes no pasa la prueba de condiciones de mercado), un año completo (los alquileres de temporada y de corto plazo fallan), una persona real (la vivienda corporativa falla), efectivamente firmado (un anuncio no es un contrato — una unidad vacía "en el mercado" sigue debiendo). Para la mayoría de las segundas viviendas sobre el umbral, esta es la salida con la mejor economía; la matemática está aquí.
Las cosas que no funcionan
| La idea | Por qué fracasa |
|---|---|
| "Lo pongo en una LLC / un fideicomiso / mi sociedad de cartera" | El estatuto atribuye las viviendas en manos de entidades a las personas detrás de ellas, ignora por completo las estructuras escalonadas y analiza la participación completa que posee la entidad. Si ningún individuo posee la mayoría, la unidad puede tributar sin importar quién la ocupe — salvo que lo haga un inquilino que califique. |
| "Mi reducción de condominio / STAR lo compensará" | No. El estatuto dice que las reducciones, créditos y exenciones existentes no se aplican contra el recargo — se apila encima de su factura habitual. |
| "La usamos casi la mitad del año" | "Casi" pierde. La línea es más de la mitad del año como residencia principal. El uso intensivo de una segunda vivienda es precisamente lo que este impuesto se escribió para alcanzar. |
| "Le armo un contrato a mi cuñado" | Familia + renta simbólica no pasa la prueba de condiciones de mercado, y las reglas del DOF penalizan la documentación falsa con el 50% del recargo, además del impuesto reimpuesto. |
| "Está publicado, eso demuestra intención" | La intención no es ocupación. Hasta que un contrato que califique se firme y el inquilino se mude, la unidad debe. |
Plazos y asuntos de orden
- Solicitudes: 6 de octubre de 2026 (casas/condominios) · 6 de octubre de 2026 (cooperativas). Tras un aviso, aplica el reloj de refutación de 30 días: el manual.
- Anual, no permanente: el recargo se evalúa año por año. Un contrato que vence o un familiar que se muda devuelve la unidad al padrón al año siguiente.
- El valor primero: nada de esto importa si su vivienda queda por debajo del umbral — $1M de valor de mercado del DOF para condominios/cooperativas, $5M para casas de 1–3 familias. Consulte el número oficial gratis antes de hacer nada drástico.
Preguntas frecuentes de propietarios
¿Cómo evito legalmente el impuesto a la segunda vivienda de NYC?
Existen tres exenciones, todas basadas en la ocupación: (1) la vivienda es su residencia principal más de la mitad del año; (2) un familiar inmediato — cónyuge, hijo, hermano, padre, abuelo, nieto — la ocupa más de la mitad del año como su residencia principal; (3) está arrendada por al menos 12 meses, a valor de mercado, a una persona que hace de ella su residencia principal. Las LLCs, los fideicomisos, las reducciones fiscales, el uso de 'casi' medio año y los anuncios sin contrato no funcionan. Las solicitudes vencen el 6 de octubre de 2026.
¿Poner mi apartamento de NYC en una LLC o un fideicomiso evita el recargo?
No. El estatuto mira a través de LLCs, sociedades, corporaciones y fideicomisos hasta las personas físicas detrás de ellos, los niveles se ignoran y el análisis cubre la participación completa de la entidad. La propiedad mediante una entidad sin ocupación que califique deja la unidad sujeta al impuesto.
Si alquilo mi segunda vivienda, ¿desaparece el recargo de NYC?
Sí — con un contrato genuino, a valor de mercado, de 12+ meses con una persona física que la use como su residencia principal. Los alquileres de temporada, las estadías de corto plazo, los inquilinos corporativos, los contratos por debajo de mercado a amigos o familiares y las unidades meramente publicadas en alquiler fallan todos la prueba.
Fuentes oficiales — citadas
El plazo, las categorías de exención y la lista de documentos que siguen están citados de la propia página del Departamento de Finanzas (DOF), en su inglés original, tal como fueron publicados.
Departamento de Finanzas de NYC — página del recargo (nyc.gov)
Citas textuales en inglés; resumen en español debajo de cada una.
"THE DEADLINE FOR SUBMITTING AN EXEMPTION APPLICATION IS EXTENDED TO OCTOBER 6, 2026"
"For property tax years 2026-27 and 2027-28, the surcharge may apply to: One-, two-, and three-family homes valued by DOF at more than $5 million; Condominium and cooperative units valued by DOF at $1 million or more."
"Your property will not be subject to the surcharge if it is the primary residence of any of the following: The owner of the property. A tenant or subtenant. One or more individuals who collectively hold a majority interest in the LLC, corporation, or partnership that owns the property. An immediate family member of the owner or majority interest holder. The sole beneficiary or beneficiaries of a trust."
En español: el plazo para presentar la solicitud de exención se extendió al 6 de octubre de 2026. Para los años fiscales 2026-27 y 2027-28, el recargo puede aplicar a casas de una, dos y tres familias valuadas por el DOF en más de $5 millones, y a unidades de condominio y cooperativa valuadas por el DOF en $1 millón o más. La propiedad no está sujeta al recargo si es la residencia principal del propietario; de un inquilino o subinquilino; de una o más personas que en conjunto tienen la participación mayoritaria en la LLC, corporación o sociedad propietaria; de un familiar inmediato del propietario o del titular mayoritario; o del beneficiario o beneficiarios únicos de un fideicomiso.
| Tipo de propiedad | Valor de mercado DOF | Tasa del recargo (% del valor de mercado) |
|---|---|---|
| Casas de una, dos y tres familias | $5,000,000 o más, pero menos de $15,000,000 | 0.8% |
| $15,000,000 o más, pero menos de $25,000,000 | 1.05% | |
| $25,000,000 o más | 1.3% | |
| Unidades de condominio y cooperativa | $1,000,000 o más, pero menos de $3,000,000 | 4.0% |
| $3,000,000 o más, pero menos de $5,000,000 | 5.25% | |
| $5,000,000 o más | 6.50% |
Documentos que el DOF enumera para la exención: por cada ocupante declarado, la declaración de impuestos federal o estatal más reciente, o una licencia de conducir u otra identificación emitida por el DMV (o, a falta de ambas, una credencial de votante más otra prueba de residencia principal); si vive un inquilino o subinquilino, además una copia del contrato de arrendamiento vigente y un documento de alquiler adicional, o una declaración jurada de inquilino/subinquilino y dos documentos de alquiler. El DOF también indica que publicó un padrón suplementario de valores de mercado el 24 de julio de 2026 que incluye, entre otras, las propiedades que pueden estar sujetas al recargo. Fuente: nyc.gov — Non-primary residence property surcharge (en inglés), consultada el 26 de septiembre de 2026.
Departamento de Finanzas de NYC — Aviso de adopción de reglas finales (adoptadas el 14 de julio de 2026)
"This surcharge, colloquially known as the pied-à-terre tax, imposes an additional tax that is calculated as the product of a surcharge rate established by statute and the market value of the applicable property, or with respect to a residential cooperative property, a residential cooperative dwelling unit."
"Because the surcharge is based on market value, not assessed value, DOF notes that these rolls are required to include the applicable market values of properties, not assessed values."
"An individual cannot have multiple primary residences."
En español: el recargo se calcula como el producto de una tasa fijada por ley y el valor de mercado de la propiedad (o de la unidad, en una cooperativa); se basa en el valor de mercado, no en el valor tasado; y una persona no puede tener varias residencias principales.
Las reglas citan el Código Administrativo § 11-3201 (que define «residencia principal») y §§ 11-3202 a 11-3204 (el cálculo del recargo) y se adoptaron bajo la parte HH del capítulo 59 de las Leyes de 2026, adoptada como ley el 28 de mayo de 2026. Texto completo de las reglas y notas de método: Methodology (en inglés).
Ley y estimación fiscal
Ley Tributaria de Nueva York, artículo 30-C (§ 1351 definiciones, incluida la § 1351(k), que define la base como el valor de mercado determinado por el Departamento de Finanzas; § 1353 umbrales y tasas), promulgada como parte HH del capítulo 59 de las Leyes de 2026. La Nota Fiscal 2-2026 del Contralor de NYC proyectó que el recargo alcanzaría unas 11,200 propiedades no principales de mayor valor, por aproximadamente $340–500 millones al año.
Las citas son textuales de las fuentes indicadas, tal como se publicaron en las fechas señaladas; cuando nuestros resúmenes y una fuente primaria difieran, prevalece la fuente primaria. Última verificación: 26 de septiembre de 2026.
¿Qué salida encaja con sus hechos?
Revisión gratuita de un agente sénior de Conquest: su valor DOF, si está por encima de la línea y una respuesta directa sobre ocupación, familia o contrato — con los números de cada opción.
Consultar Mi Propiedad — GratisAviso legal. Información educativa de Conquest, una correduría inmobiliaria licenciada de Nueva York — no constituye asesoría legal, fiscal ni contable. Los plazos y cifras reflejan las reglas y el padrón publicados por el DOF a la fecha indicada arriba. La residencia tiene consecuencias más allá de este recargo — consulte a su contador (CPA) antes de cambiar dónde "vive".