La respuesta corta: La Fase 1 grava condominios y cooperativas desde $1M de valor DOF; la Fase 2 (julio 2028) grava solo viviendas sobre $5M de valor justo de mercado (ventas comparables). Como los valores DOF están muy por debajo del mercado, una gran clase media de unidades — 11,972 de los 17,371 condominios y cooperativas responsables en el registro — está sujeta ahora pero posiblemente libre en 2028. Un contrato de arrendamiento genuino de 12 meses exime la unidad durante la Fase 1 mientras el alquiler cubre los gastos; en la Fase 2 el propietario recupera la vivienda sin nada que evadir.
La discrepancia que crea la ventana
Las dos fases del impuesto no solo cambian el umbral — cambian la vara de medir. La Fase 1 (ahora hasta el 30 de junio de 2028) evalúa condominios y cooperativas contra $1 millón de valor de mercado DOF, la cifra derivada de ingresos en el NOPV. La Fase 2 (1 de julio de 2028 en adelante) evalúa toda propiedad contra $5 millones de valor de ventas comparables. Esos son números diferentes para el mismo apartamento — a menudo dramáticamente diferentes, porque la ley estatal hace que DOF valore condominios como si fueran edificios de alquiler.
Esa discrepancia corta en ambas direcciones. Una unidad con un valor DOF de $3M puede tener $6M en comparables de ventas y seguir sujeta en la Fase 2. Pero mucho más común es lo contrario: la unidad con un valor DOF de $1.2M cuyo precio real de mercado es $3–4M. Sujeta hoy. Bajo cualquier interpretación del umbral de la Fase 2 — cómodamente fuera en 2028.
Cuántos propietarios son — del registro mismo
| Valor de mercado DOF (registro julio 2026) | Unidades | Perspectiva Fase 2 en proporciones típicas DOF-a-mercado |
|---|---|---|
| $1.0M – $1.6M | 11,972 (69% de condominios/cooperativas sujetos) | El grupo puente — valor justo de mercado posiblemente bajo $5M; probablemente sale del impuesto completamente |
| $1.6M – $2.5M | 3,818 | Probablemente fuera, pero más cerca de la línea — decisión unidad por unidad |
| Sobre $2.5M | 1,581 | Probablemente sigue sujeto en Fase 2 (comparables excederán $5M) |
La exposición combinada de la Fase 1 del grupo puente es aproximadamente $588 millones al año, y la unidad mediana en él enfrenta un recargo cerca de $48,000 al año. Ese es el precio de simplemente esperar la Fase 1 con el apartamento mantenido vacío — y es exactamente la cuenta que un arrendamiento calificado borra.
El puente, paso a paso
- ① Confirma que estás en el grupo. Dos números: tu valor de mercado DOF (la búsqueda gratuita, o la base de datos) y una lectura honesta de por cuánto se vendería la unidad. Valor DOF sobre $1M + valor justo de mercado realista bajo $5M = candidato puente. Cerca de $5M, trata la Fase 2 como incierta — la metodología aún no se publica.
- ② Pon un arrendamiento calificado en su lugar. Los requisitos de la exención son específicos: genuino, a distancia comercial, 12 meses o más, a una persona natural usando la unidad como su residencia principal. Alquiler de mercado a un inquilino real — no un contrato de papel a un amigo (eso atrae una penalidad del 50% del recargo). Las reglas completas de exención.
- ③ Cuida el calendario. El estatus de cada año fiscal se mide en la fecha de estatus gravable del 5 de enero que lo precede. El año que ahora factura (primer pago 1 de enero, 2027) depende de tu estatus del 5 de enero, 2026 y la exención que presentes antes del 6 de octubre, 2026. Un arrendamiento firmado ahora te posiciona para la fecha del 5 de enero, 2027 — cubriendo el año final de la Fase 1, que corre hasta el 30 de junio, 2028. Forma práctica: arrendamiento desde otoño 2026 hasta primavera 2028, un término de 18–24 meses o dos términos de 12 meses.
- ④ Deja que el inquilino pague el peaje. La unidad puente mediana — DOF alrededor de $1.2M, valor de mercado $3–4M — se alquila por aproximadamente $10,000–$14,000 al mes en el mercado actual de Manhattan. Contra eso: gastos comunes, impuesto predial regular, y una cuenta de recargo de ~$48,000/año que ahora nunca llega. Para la mayoría de propietarios los dos años corren con flujo de efectivo positivo.
- ⑤ Recupéralo en julio 2028. La Fase 2 comienza; si el valor justo de mercado de la unidad está bajo $5M, no debe nada como pied-à-terre puro — sin arrendamiento, sin requisito de ocupación, sin presentación. La vivienda es tuya otra vez, y el estatuto expira el 30 de junio, 2031 sin importar qué.
Qué puede salir mal — lee antes de actuar
- La metodología de la Fase 2 no está publicada. El estatuto establece la base de ventas comparables; DOF no ha escrito las reglas para derivar esos valores. Una unidad cerca de la línea de $5M puede caer en cualquier lado. Bajo ~$3.5M de valor de mercado realista el riesgo es pequeño; a $4.5M+ es una apuesta genuina.
- El arrendamiento debe ser real. Listado-pero-vacante no califica; corto plazo y estacional no califican; bajo mercado a un pariente no califica y arriesga penalidades.
- Cada año está solo. Un arrendamiento que expira antes de una fecha de estatus del 5 de enero pone ese año de vuelta en el registro. Dos fechas de estatus de la Fase 1 importan — cubre ambas.
- Albany puede enmendar. Esta ley pasó en una sesión legislativa; umbrales y fases pueden moverse otra vez. El rastreador de litigios sigue el lado de la corte.
Preguntas que hacen los propietarios
¿Puede alquilar mi apartamento por dos años sacarme completamente del impuesto pied-à-terre?
Para una gran clase de propietarios, posiblemente sí. Un arrendamiento genuino de 12 meses a distancia comercial a un inquilino residente principal exime la unidad mientras corre — eso cubre los años de la Fase 1. Desde el 1 de julio, 2028, la Fase 2 eleva el umbral a $5 millones de valor de mercado de ventas comparables para todo tipo de propiedad. Una unidad cuyo valor justo de mercado esté bajo $5 millones entonces no debe nada incluso como pied-à-terre puro — sin arrendamiento necesario. Aproximadamente 11,972 de las 17,371 unidades de condominio y cooperativa sujetas en el registro de julio 2026 tienen valores DOF entre $1M y $1.6M, la banda donde mantenerse bajo $5M de valor justo de mercado es más plausible incluso tras el salto del número modelado del DOF a precios reales de ventas comparables. La advertencia: DOF aún no ha publicado su metodología de valuación de la Fase 2, así que el estatus de la Fase 2 de ninguna unidad está garantizado hoy.
¿Cuándo exactamente necesita estar el arrendamiento en su lugar?
El estatus para cada año fiscal se mide en la fecha de estatus gravable — 5 de enero que lo precede. El año fiscal que ahora factura (primer pago 1 de enero, 2027) depende de tu estatus del 5 de enero, 2026 y la exención que presentes antes del 6 de octubre, 2026. Un arrendamiento firmado ahora te posiciona para la fecha de estatus del 5 de enero, 2027, cubriendo el año fiscal que corre hasta el 30 de junio, 2028 — el último año de la Fase 1. Mantén un arrendamiento calificado corriendo hasta principios de 2028 y el recargo nunca llega; la Fase 2 comienza el 1 de julio, 2028.
¿El alquiler realmente cubre el costo de esperar la Fase 1?
Usualmente con espacio de sobra. Toma la unidad mediana del grupo puente: un valor DOF alrededor de $1.2M significa un recargo cerca de $48,000/año si se deja como pied-à-terre — y una unidad con ese valor DOF típicamente se comercializa en el rango de $3–4M, que se alquila por aproximadamente $10,000–$14,000 al mes en Manhattan. Dos años de alquiler cubren impuestos y gastos comunes, reemplaza el recargo con ingresos, y devuelve la unidad en la puerta de la Fase 2.
¿Estás en el grupo puente?
Reporte gratuito por email: el valor DOF oficial de tu unidad, tu exposición de la Fase 1, y una lectura honesta de tu perspectiva de la Fase 2 — más por cuánto se alquilaría tu unidad si haces el puente. Usualmente dentro de la hora.
Consultar Mi Unidad — GratisDescargo de responsabilidad. Esta página es información educativa de Conquest, una correduría de bienes raíces licenciada en Nueva York. No es consejo legal, fiscal o contable, y no se crea ninguna relación de asesoría al leerla. Las declaraciones de la Fase 2 reflejan el estatuto como se promulgó; las reglas de valuación de la Fase 2 de DOF no estaban publicadas a la fecha de "última actualización" arriba, y las cifras de valor de mercado y alquiler son estimaciones que varían por unidad.